在房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成中，稅收成本與地價、建安成本居于前三位。如將稅收成本與銷售額掛鉤，在預(yù)征階段，營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅稅負(fù)合計已達(dá)銷售額的8%～12%.如果項目結(jié)束進(jìn)行清算，則普遍在13%以上，一線城市在20%以上。 

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)眾多，拿地、拆遷、設(shè)計、土建、采購、裝修、資金、營銷、物業(yè)管理等，每一項經(jīng)濟行為的發(fā)生都會涉及稅金，同時產(chǎn)生稅收籌劃的空間。因此，房地產(chǎn)稅收籌劃必須結(jié)合以上各環(huán)節(jié)，進(jìn)行系統(tǒng)地規(guī)劃。 

稅收籌劃無處不在，整體系統(tǒng)的房地產(chǎn)稅收籌劃，必須綜合立體地進(jìn)行思考。稅收籌劃應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動全過程，在戰(zhàn)略、經(jīng)營和理財3個層面上，立體系統(tǒng)地進(jìn)行思考和規(guī)劃，絕不能僅僅狹義地在財務(wù)部的一畝三分地上開展。 

1.戰(zhàn)略管理層面的籌劃 

從戰(zhàn)略的高度規(guī)劃，房地產(chǎn)稅收籌劃通常應(yīng)考慮以下問題： 

1） 股權(quán)架構(gòu)與層次如何設(shè)計、安排，對未來財稅會產(chǎn)生什么樣的影響。 

2） 成立項目公司還是不成立項目公司，用法人股東還是自然人股東。要不要關(guān)聯(lián)。注冊地點安排在哪里更合適。 

3） 注冊資本多大以及出資形式不同對財稅會產(chǎn)生什么樣的影響。 

4） 與政府如何合作和談判。紅線外市政支出如何計入項目成本。 

5）土地方與資金方如何合作。不同形式拿地稅負(fù)比較，怎樣最低。 

6） 如何合法增加拿地過程中的土地成本，例如拆遷成本。 

2. 經(jīng)營管理層面的籌劃 

從經(jīng)營的角度規(guī)劃，會涉及房地產(chǎn)公司經(jīng)營的方方面面，稅收籌劃通常應(yīng)考慮以下問題： 

1）開發(fā)產(chǎn)品設(shè)計不同對企業(yè)稅務(wù)的影響，比如戶型面積應(yīng)定多大、車庫應(yīng)建獨立車庫還是地下連體車庫，酒店應(yīng)占地大還是小。 

2）商業(yè)和住宅比例。普通住宅與非普通住宅的比例。 

3）各種合作合同從財稅角度如何修改最合理。 

4）報建形式、開發(fā)分期對稅收的影響。 

5）如何合法合理地增加工程成本。 

6）促銷方案與銷售價格的制定對財稅的影響。 

7）賣毛坯房與精裝修房的稅收比較。 

3.理財層面的籌劃 

從理財角度規(guī)劃，往往是財務(wù)部人員考慮，方向主要是從財務(wù)的一畝三分地出發(fā)，比如費用發(fā)生后計入什么會計科目可節(jié)稅，用什么樣的費用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)對公司最有利，資金利息計算方法的選擇，合并或分期清算的選擇。 

如能事前從以上3個角度綜合進(jìn)行企業(yè)稅務(wù)統(tǒng)籌劃和規(guī)劃，不僅可大大降低企業(yè)稅負(fù)，而且可讓公司在健康的軌道上前行。 

在具體的稅收籌劃實踐中，特別建議房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人高度重視，親自參與到公司稅務(wù)管理和稅收籌劃的實踐中來，不能純粹交由財務(wù)去思考。因為無論是在公司所處的地位、說話的分量，還是參與重大決策的程度、思考問題的高度等方面，財務(wù)都會受到各種各樣的限制。稅務(wù)管理和稅收籌劃在公司管理中的分量越來越大，稅收籌劃必須從企業(yè)負(fù)責(zé)人開始，籌劃空間才能更大，效果才能更明顯。 

同時，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人一定要向國外同行學(xué)習(xí)，學(xué)會更多地借用外部稅務(wù)咨詢師的智慧。稅收籌劃是一項復(fù)雜性、專業(yè)性很強的系統(tǒng)工程，公司內(nèi)部往往力量不足、資源不夠、專業(yè)度不高。社會分工越來越細(xì)、越來越專業(yè)，越是有智慧的公司，越懂得利用專業(yè)機構(gòu)的智慧。而且，是事前謀劃，而不是到了事后僅靠人脈的“事后諸葛亮”。