房地產(chǎn)獨特的經(jīng)營特點決定了其獨特的配比原則，大多數(shù)行業(yè)企業(yè)都可以實現(xiàn)年度的財稅配比，而房地產(chǎn)公司通常只能實現(xiàn)項目的配比，也就是說項目的收入、成本、費用稅金和利潤五者的配比。

由于項目開發(fā)的長周期性，房地產(chǎn)企業(yè)何時確認(rèn)收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本一直是一個重要的爭議問題，在此也談?wù)勎业目捶ā?

一、對于收入確認(rèn)會計準(zhǔn)則的規(guī)定

舊的收入準(zhǔn)則規(guī)定銷售商品收入的確認(rèn)需要同時滿足5個條件：

(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方;

(2)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制;

(3)收入的金額能夠可靠地計量;

(4)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);

(5)相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。

這里的規(guī)則主要是要求企業(yè)按照時點法確認(rèn)收入，這個時點通常是企業(yè)交房。

新的收入準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在履行了合同中的履約義務(wù)，即在客戶取得相關(guān)商品控制權(quán)時確認(rèn)收入。所謂取得相關(guān)商品控制權(quán)，是指能夠主導(dǎo)該商品的使用并從中獲得幾乎全部的經(jīng)濟(jì)利益。在判斷客戶是否已取得商品控制權(quán)時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮下列跡象：

(1)企業(yè)就該商品享有現(xiàn)時收款權(quán)利，即客戶就該商品負(fù)有現(xiàn)時付款義務(wù);

(2)企業(yè)已將該商品的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給客戶，即客戶已擁有該商品的法定所有權(quán);

(3)企業(yè)已將該商品實物轉(zhuǎn)移給客戶，即客戶已實物占有該商品;

(4)企業(yè)已將該商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給客戶，即客戶已取得該商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬;

(5)客戶已接受該商品;

(6)其他表明客戶已取得商品控制權(quán)的跡象。

相比舊的會計準(zhǔn)則，新準(zhǔn)則更側(cè)重于控制權(quán)的轉(zhuǎn)移，那么從房企經(jīng)營來看，也應(yīng)當(dāng)是交房的時點。當(dāng)然在新準(zhǔn)則中還有關(guān)于某一時段確認(rèn)收入的規(guī)定，碧桂園就曾率先在2017年年報采用了這種方法，但實務(wù)中大家的理解還有爭議，我在這里不討論這個角度，依然從時點確認(rèn)收入角度來看。

二、常規(guī)情況下房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本的時間節(jié)點

根據(jù)上面的分析，其實我們可以對常規(guī)情況下房地產(chǎn)企業(yè)收入成本結(jié)轉(zhuǎn)做出判斷：

1、收入結(jié)轉(zhuǎn)的時點

房地產(chǎn)企業(yè)交房時間應(yīng)作為收入結(jié)轉(zhuǎn)時點，這里又有一個問題，如果合同約定交房日期和實際交房日期不吻合怎么辦?我的看法是應(yīng)按照實際交房日期。

2、成本結(jié)轉(zhuǎn)的時點

成本結(jié)轉(zhuǎn)實際上有兩個環(huán)節(jié)，一個是從開發(fā)成本轉(zhuǎn)到開發(fā)產(chǎn)品的環(huán)節(jié)，另一個才是從開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)到主營業(yè)務(wù)成本的環(huán)節(jié)。第二個環(huán)節(jié)當(dāng)然是和交房的收入確認(rèn)時點保持一致，第一個環(huán)節(jié)如何確認(rèn)?我認(rèn)為應(yīng)以竣工驗收時間節(jié)點為準(zhǔn)，竣工驗收意味著法律上和事實上房屋都已經(jīng)完工，那么自然應(yīng)該轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品(庫存商品)。

三、中小房企收入成本結(jié)轉(zhuǎn)的痛點

按照正常的邏輯，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該先決算，再竣工驗收，最后再交房，這樣的話再交房的時點，成本的確認(rèn)也是沒有問題的，但大量的中小房企在實務(wù)中由于種種原因?qū)е聸Q算以及竣工驗收滯后，而交房時間卻不能隨意后延，結(jié)果就是交房與決算和竣工驗收次序倒置。

這樣的情況下如果交房企業(yè)確認(rèn)收入就會出現(xiàn)巨大的麻煩，收入是確定的，而由于決算尚未做完，成本最終是多少可能還無法最終確定，加之行業(yè)內(nèi)普遍存在的壓款現(xiàn)象，導(dǎo)致房企向總包方付款數(shù)量不足，總包方也向房企開具發(fā)票數(shù)量不足，財務(wù)人員更是不敢隨意結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，擔(dān)心由此引發(fā)所得稅的風(fēng)險。

案例

A房企已經(jīng)于2019年12月交房，但截止2019年年末，由于甲方乙方雙方就工程量有爭議，決算尚未完成，房企支付給總包方4億元工程款并已經(jīng)取得4億元發(fā)票，但按照房企財務(wù)預(yù)計至少還有2億元未支付，發(fā)票也未取得，請問2019那年年末是否結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本?

這個案例就是一個典型的兩難境地，結(jié)轉(zhuǎn)收入的話，成本無法準(zhǔn)確計量，如果按照預(yù)估，發(fā)票也無法全部取得，2億元發(fā)票如果在次年匯算清繳結(jié)束前還沒有取得，面臨25%所得稅補稅，企業(yè)無法接受!但如果不結(jié)轉(zhuǎn)的話，按照所得稅的邏輯又會出現(xiàn)巨大風(fēng)險：

按照國稅發(fā)[2009]31號文規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

那么交房就是典型的開始投入使用，必須視為所得稅的完工，也就意味著所得稅要求將交房年度視為完工年度，企業(yè)必須將實際成本計算出的實際毛利與預(yù)計毛利之間差額在當(dāng)年度調(diào)整計入當(dāng)期所得稅匯算結(jié)果，實務(wù)中絕大多數(shù)情況下實際毛利遠(yuǎn)大于預(yù)計毛利，因此完工年度所得稅調(diào)增補稅是大概率事件，這正是企業(yè)猶豫不決的根本原因。

四、中小房企收入成本結(jié)轉(zhuǎn)痛點的解決方案

面對結(jié)轉(zhuǎn)收入的兩年境地，企業(yè)有沒有解決方案?我個人建議從兩個角度考慮：

1、可將交房日期預(yù)先設(shè)計，盡量不要放在年末，而是放在年初，這樣可以為企業(yè)決算和竣工驗收多爭取一年的時間。

2、完工當(dāng)年如果真的由于決算和發(fā)票原因沒有結(jié)轉(zhuǎn)收入成本，稅務(wù)機(jī)關(guān)提出質(zhì)疑的，可考慮引用《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》(國稅函〔2008〕875號)文件關(guān)于收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行溝通：

企業(yè)銷售商品同時滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實現(xiàn)：

1.商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方;

2.企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實施有效控制;

3.收入的金額能夠可靠地計量;

4.已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。

其實這里的所得稅收入確認(rèn)同會計準(zhǔn)則收入確認(rèn)相比較，只是少了一個“相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益可能流入企業(yè)”，如果決算未做完，發(fā)票未取得，成本意味著無法可靠計量，雖然交房但沒有辦法滿足所得稅收入確認(rèn)條件。關(guān)于這個問題的理解，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)也是爭議頗大，但大多數(shù)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員也并未在收入確認(rèn)問題上強行一刀切，因此企業(yè)還是有一定的溝通余地。