廣州市城市更新舊村改造項(xiàng)目主要可分為城市更新片區(qū)劃定、實(shí)施方案表決、選取開(kāi)發(fā)企業(yè)、拆遷補(bǔ)償、申請(qǐng)用地轉(zhuǎn)化、申請(qǐng)供地、開(kāi)發(fā)建設(shè)等階段。

1.市城市更新部門(mén)編制城市更新中長(zhǎng)期規(guī)劃，劃定城市更新片區(qū)并制定城市更新片區(qū)策劃方案。市城市更新部門(mén)應(yīng)結(jié)合城市更新片區(qū)策劃方案，組織編制城市更新年度計(jì)劃，其中包括片區(qū)計(jì)劃、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和資金使用計(jì)劃(各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)于每年6月底前向市城市更新部門(mén)申報(bào)納入下年度城市更新年度計(jì)劃的項(xiàng)目;市政府各部門(mén)及直屬企事業(yè)單位、土地權(quán)屬人可于每年6月底前向市城市更新部門(mén)申報(bào)下年度城市更新年度計(jì)劃項(xiàng)目)。

2.對(duì)納入城市更新年度計(jì)劃的項(xiàng)目，由區(qū)政府組織編制城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案。此方案應(yīng)經(jīng)專家論證、征求意見(jiàn)、公眾參與、部門(mén)協(xié)調(diào)、區(qū)政府決策等程序后，形成項(xiàng)目實(shí)施方案草案及其相關(guān)說(shuō)明，由區(qū)政府上報(bào)市城市更新部門(mén)協(xié)調(diào)、審核。其中重點(diǎn)審議項(xiàng)目實(shí)施方案的融資地塊、改造方式、供地方式以及建設(shè)時(shí)序等。區(qū)政府應(yīng)當(dāng)按照審核意見(jiàn)修改完善項(xiàng)目實(shí)施方案，涉及表決、公示的，完成相關(guān)程序后，由區(qū)政府送市城市更新部門(mén)審核。審議通過(guò)后，由城市更新部門(mén)辦理項(xiàng)目實(shí)施方案批復(fù)并公布。

3.對(duì)于舊村更新改造項(xiàng)目可設(shè)立舊村改造村民理事會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“村民理事會(huì)”)，村民理事會(huì)始于項(xiàng)目啟動(dòng)之時(shí)，終于項(xiàng)目改造完成之時(shí)。主要協(xié)助村集體經(jīng)濟(jì)組織，協(xié)調(diào)村民意見(jiàn)征詢、利益糾紛和矛盾沖突，保障村集體和村民在舊村莊更新中的合法權(quán)益，順利推進(jìn)舊村莊更新。

4.村集體組織表決同意項(xiàng)目實(shí)施方案后，報(bào)送有權(quán)機(jī)關(guān)審批。村集體組織通過(guò)公開(kāi)交易方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)參與改造。完成拆遷補(bǔ)償安置后，村集體組織申請(qǐng)辦理集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地手續(xù)。

5.批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地后，復(fù)建地塊采取劃撥方式給村集體組織，融資地塊由政府協(xié)議出讓給開(kāi)發(fā)企業(yè)。開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納土地出讓金后對(duì)融資地塊實(shí)施改造，并承擔(dān)復(fù)建地塊建造、整治的工程成本。復(fù)建地塊的設(shè)計(jì)、建造和竣工驗(yàn)收由開(kāi)發(fā)企業(yè)委托施工企業(yè)負(fù)責(zé)，費(fèi)用支出也由開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際負(fù)擔(dān)。

二、稅務(wù)基礎(chǔ)要點(diǎn)

廣州市的“融資地塊”與“復(fù)建地塊”模式與其他城市更新模式最大的不同在于供地時(shí)已經(jīng)明確了確權(quán)主體，即“融資地塊”初始產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)，而“復(fù)建地塊”初始產(chǎn)權(quán)屬于村集體?；诖颂攸c(diǎn)，廣州市的“融資地塊”與“復(fù)建地塊”模式的稅務(wù)處理與其他模式有較大差異。

(一)針對(duì)被征收方(農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民)

1.增值稅：根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅[2016]36號(hào)文)附件3《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》第一條“下列項(xiàng)目免征增值稅”第(三十七)款“土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者”，村集體取得復(fù)建地塊建筑免征增值稅。

2.個(gè)人所得稅：對(duì)被搬遷人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。

3.企業(yè)所得稅：被搬遷企業(yè)應(yīng)按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅，符合政策性搬遷規(guī)定情形的，在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷(不超過(guò)五年)的年度，對(duì)搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。

(二)針對(duì)土地受讓方(開(kāi)發(fā)企業(yè))

1.開(kāi)發(fā)銷售環(huán)節(jié)增值稅：開(kāi)發(fā)企業(yè)取得融資地塊土地使用權(quán)并向政府部門(mén)支付土地價(jià)款，按國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))的相關(guān)規(guī)定，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額，土地價(jià)款可在計(jì)算增值稅時(shí)按銷售比例在未來(lái)銷售額中逐步扣除。

2.開(kāi)發(fā)商將復(fù)建地塊建筑移交給集體經(jīng)濟(jì)組織過(guò)程中的增值稅：開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)復(fù)建地塊物業(yè)建造等，由于復(fù)建地塊土地使用權(quán)與地上物業(yè)權(quán)屬始終屬在集體經(jīng)濟(jì)組織名下，屬于提供建筑服務(wù)，應(yīng)按照建筑服務(wù)視同銷售的相關(guān)規(guī)定繳納增值稅，而非按不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓繳增值稅，從價(jià)格上看，兩者差異巨大。

3.企業(yè)所得稅：取得土地使用權(quán)所發(fā)生的支出(包括復(fù)建地塊相關(guān)支出)作為土地開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行稅務(wù)處理。

三、參考案例

(一)項(xiàng)目背景

E村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社通過(guò)“三資平臺(tái)”招標(biāo)方式公開(kāi)選取合作企業(yè)(F合作方)，完成地上房屋拆遷和轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地手續(xù)后，F(xiàn)合作方以協(xié)議方式取得“融資地塊”、并承擔(dān)“復(fù)建地塊”的安置房建造，復(fù)建地塊由政府劃撥給村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社。復(fù)建地塊上的安置房建設(shè)完成后，整體確權(quán)給村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社，村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社按照之前的征地補(bǔ)償協(xié)議將安置房過(guò)戶到村民名下，如果涉及村民補(bǔ)差價(jià)的，村民直接支付給開(kāi)發(fā)商。